Předpřejímka – inspekce, nová nemovitost

Otázky a odpovědi

• 01 Jaký je rozdíl mezi technickou přejímkou, předpřejímkou a finální přejímkou?

  Technická přejímka a předpřejímka jsou různé názvy pro tutéž událost. V současnosti ji většina developerů a stavebních firem organizuje proto, aby si kupující či objednatel byt či dům prohlédl a nahlásil prodávajícímu či zhotoviteli vady a nedodělky, které pak developer či zhotovitel odstraní v rámci dokončení stavby. Několik týdnů až měsíců po předpřejímce je kupující vyzván k finální přejímce. Při finální přejímce si kupující zkontroluje, jak byly odstraněny vady a nedodělky identifikované při předpřejímce. A pokud předávaná nemovitost nemá vady bránící užívání, je povinností kupujícího či objednatele nemovitost převzít. Pokud se při finální přejímce najdou další vady, anebo nemovitost stále ještě obsahuje neodstraněné vady z předpřejímky, tak i tyto vady musí prodávající či zhotovitel odstranit. V případě, že se kupující do bytu nastěhuje ihned po přejímce, bývá velmi obtížné se s developerem (prodávajícím) na odstranění vad domluvit. Prodávající má například nárok na to, abyste mu umožnili odstranění vad provést. V mnoha případech to znamená znovu byt vystěhovat nebo alespoň jeho část. Proto je tak důležité provést předpřejímku profesionálně, aby byly identifikována všechny zjevné vady a nenechat identifikaci vad až na finální přejímku.

• 02 V záruční době mohu uplatnit jakoukoliv vadu, tak proč dělat důkladnou předpřejímku?

  Bohužel toto je mýtus. V záruční době lze uplatnit pouze takové vady, které byly v den přejímky skryté. Skrytá vada je taková vada, kterou nemovitost v den přejímky má, ale při vynaložení obvyklého úsilí ze strany kupujícího nemohla být nalezena. Příklad: Pokud v záruční době zjistíte, že dlaždice obkladu či dlažby je uštípnutá nebo zlomená, prodávající či zhotovitel Vám takovou vadu neuzná. Na uštípnutou či zlomenou dlaždici jste měli přijít při přejímce, protože to jistě byla vada zjevná. Totéž se vztahuje na poškozené dveře či okna, poškozené omítky a podlahové krytiny, nedržící a jinak poškozené parapety, nedržící okapové svody, poškozenou střešní krytinu, atd. atd. Pokud jste si objednali klientské změny oproti projektu a nezkontrolujete při předpřejímce jejich realizaci, jen těžko se budete domáhat nápravy.

• 03 Jaký je rozdíl mezi přejímkou bytu či domu od developera oproti převzetí domu, který jsme si nechali postavit na základě smlouvy o dílo?

  Vůbec žádný. Vždy je nutná přítomnost odborníka, který ví, jaké vady a nedodělky se v nemovitostech vyskytují a ví, kam zaměřit svoji pozornost. Je také nezbytné mít právní povědomí a vše co souvisí s přejímkou domu navázat na skutečnosti uvedené ve smlouvě o dílo. Předání a převzetí nemovitosti je součástí smlouvy a ta musí být plněna nejen ze strany zhotovitele, ale i objednatele, tedy Vás.

• 04 Dům je zkolaudovaný stavebním úřadem, tak proč ho ještě kontrolovat?

  Opět se jedná o mýtus, který často slýcháme od zhotovitelů staveb. Stavební úřad při kolaudaci nekontroluje kvalitu stavby. Kontroluje pouze to, zda byly naplněny podmínky stavebního povolení. Úředníky zajímá, jestli byly vyhotoveny výchozí revize, či dodrženy předpisy v oblasti požární ochrany, nebo jestli nemá dům tři patra místo dvou, jak bylo uvedeno ve stavebním povolení. Kolaudace navíc probíhá v době, kdy ještě stavba není dokončena. Úředníky vůbec nezajímá, jestli jsou funkční hydroizolace, jak jsou provedeny obklady a dlažby, jestli nejsou poškozeny podlahové krytiny, zda jsou rovné stěny, jestli nejsou poškozena okna či dveře, jak je odveden kondenzát z kondenzačního kotle, nebo jestli jde zavřít přívod vody či plynu do domu, či zda je funkční elektroinstalace, nebo jestli do domu neteče střechou. Kontrola funkčnosti bytu či domu a kvality řemeslných prací je tak až na kupujícím při předpřejímce.

• 05 Co všechno se kontroluje?

  Předmětem kontroly je více než 100 detailů a částí stavby. Kontroluje se řemeslné provedení stavby. Profesionál musí mít při předpřejímce k dispozici i měřící přístroje na měření relativní vlhkost vzduchu v nemovitosti, infračervený teploměr na měření teploty zdiva, vlhkoměr na měření vlhkosti zdiva, digitální úhloměr na pravoúhlost rohů a samozřejmě vodováhu a klínek na měření nerovinnosti povrchů. Měl by být vybaven i měřidlem napětí v elektrických obvodech a silnou svítilnou na kontrolu míst, kde není funkční osvětlení.

• 06 Jak poznám, že člověk provádějící kontrolu je skutečný profesionál?

  Profesionál ví, že předmětem kontroly je více než 100 detailů a částí stavby. Profesionál musí mít při kontrole nemovitosti k dispozici i měřící přístroje na měření relativní vlhkosti vzduchu v nemovitosti a stanovení rosného bodu, infračervený teploměr na měření teploty zdiva, vlhkoměr na měření vlhkosti zdiva a dřevěných konstrukcí a samozřejmě certifikovanou 2 metrovou vodováhu a certifikovaný klínek na měření rovinnosti povrchů. Měl by být vybaven i měřidlem napětí v elektrických obvodech a silnou svítilnou pro případ, že v novostavbě ještě nejde proud. Pokud se ke kontrole kupované nemovitosti dostaví člověk, který není takto vybaven, můžete mít o jeho profesionalitě pochybnosti.

• 07 Co je výstupem z kontroly?

  Vždy obdržíte protokol, ve kterém jsou uvedeny všechny zjištěné vady a nedodělky včetně příslušné fotodokumentace. Všechny identifikované vady a nedodělky musí též obsahovat protokol, který sepisuje kupující se zástupcem prodávajícího. I s tím Vám pomůžeme.